Mietkauf – eine Alternative zum Sofortkauf

Mietkauf – eine Alternative zum Sofortkauf

15. Januar 2016 Aus Von Anna Verde

Bei vielen Menschen besteht der Wunsch nach einem eigenen Heim, doch sie stehen vor dem Problem, dass ihnen für den Kauf einer Immobilie die nötigen finanziellen Mittel fehlen. Die Banken fordern bei einer Finanzierung in Abhängigkeit vom Einkommen mindestens zwanzig Prozent Eigenkapital, wobei das Eigenkapital die Kaufnebenkosten beinhaltet. Kaufnebenkosten setzen sich je nach Bundesland aus dreieinhalb bis fünf Prozent Grunderwerbssteuer, eineinhalb Prozent Notars- und Gerichtskosten sowie circa ein halbes Prozent Finanzierungskosten auf den Darlehensbetrag zusammen.

Erfolgt die Vermittlung durch einen Makler, kommen nochmals zwischen 3,57 und 5,57 Prozent Maklercourtage hinzu. Immobilien Mietkauf stellt eine Möglichkeit dar ohne Bankfinanzierung Wohneigentum zu erwerben, wobei die Grunderwerbssteuer sowie die Notar- und Gerichtskosten nach dem Erwerb trotzdem zu zahlen sind. Ob und in welcher Höhe die Maklerprovision anfällt, hängt davon ab, ob ein Makler eingeschaltet war und das Objekt als Mietobjekt oder als Mietkaufobjekt angeboten hat.

Immobilien Mietkauf – rechtlich eine Zusatzleistung

Mietkauf ist nicht umstritten, aber auch nicht ganz so einfach, wie es aussieht. Rechtlich gesehen stellt der Mietkauf eine Zusatzleistung dar, mit welcher der Vermieter dem Mieter das Recht zum Eigentumserwerb innerhalb eines festgelegten Zeitraums ermöglicht. Die bis zum Eigentumsübergang an den Vermieter abgeführte Miete mindert den zu Beginn des Mietvertrags vereinbarten Kaufpreis entsprechend. Vor der Abgabe dieser Erklärung findet das Mietrecht Anwendung, danach das Kaufrecht, da es sich bereits um einen Kaufvertrag handelt. Das tückisch dabei stellt vor allem die Tatsache dar, dass das Finanzamt bereits mit der Unterschrift unter den Kaufvertrag die Grunderwerbssteuer einfordert, denn es ist zu diesem Zeitpunkt bereits ein Rechtsanspruch auf Übereignung entstanden, wobei es irrelevant ist, ob die Übereignung irgendwann tatsächlich stattfindet oder nicht. Wird der Anspruch auf Übereignung an eine Bedingung geknüpft, kann das Finanzamt die Grunderwerbssteuer erst mit Erfüllung der Bedingung und dem daraus entstehenden Übertragungsanspruch einfordern.

Immobilien Mietkauf – wichtig notfalls zu wissen

Nach deutschem Recht ist der Immobilienerwerb immer an eine notarielle Beurkundung gebunden. Das heißt, wenn lediglich im Mietvertrag vereinbart wurde, dass das Objekt über einen Mietkauf erworben werden kann und die Miete als Ratenzahlung angerechnet wird, hat der Vermieter trotz dieser Vereinbarung ohne notarielle Beurkundung die Möglichkeit, die Immobilie anderweitig zu veräußern. Es besteht zwar eine Kaufoption, jedoch kein rechtlich bindender Anspruch des Mieters an den Vermieter. Hinzu kommt, dass juristisch gesehen das Eigentum erst mit der Abschlusszahlung endgültig an den Käufer übergeht. Zur Absicherung im Falle einer möglichen Insolvenz des Eigentümers sollte deshalb auf jeden Fall ein Eigentumsvorbehalt notariell vereinbart werden. Gemäß InsO (Insolvenzordnung) hat der Mieter nur dann auch im Rahmen einer Insolvenz des Vermieters die Möglichkeit auf den Immobilien Mietkauf zu bestehen.